Hesaplayıcı

İki Parseli Karşılaştır

İki arsayı aynı varsayımlarla yan yana koyar: kapasite, ölü emsal, kırılma oranı, sürdürülebilir üst sınır ve tapu m² başına kat karşılığı değeri.

Girdi
Tapu alanım²
Net arsaDOP sonrası
Emsal (E)KAKS
TAKS
Yükseklikm · boş = kısıt yok
Satış fiyatı₺/m²
İnşaat maliyeti₺/m²
Ortak varsayımlar — ikisine de uygulanır

Karşılaştırma aynı varsayımlarla yapılır; iki parselin farkı yalnızca kendi girdilerinden gelir. Ön tahmindir — bağlayıcı değerler imar durum belgesindedir.

Karar ölçütü neden "tapu m² başına"

İki arsayı toplam ciroyla kıyaslamak büyük olanı otomatik kazandırır — ama siz metrekare satın alıyorsunuz. Doğru ölçüt, sürdürülebilir oranda arsa sahibine düşen payın tapudaki metrekareye bölümüdür. Bu sayı parsel büyüklüğü farkını nötrler: 450 m²'lik bir arsa, 700 m²'likten daha az ciro üretse de m² başına daha çok taşıyor olabilir.

Ölü emsal: kâğıttaki hak, sahadaki kayıp

Emsal ne kadar, TAKS zeminde ne kadar, yükseklik kaç kat der — ve üçünden en darı bağlayıcıdır. Emsal ÷ TAKS hesabı Hmax'ın izin verdiğinden fazla kat gerektiriyorsa aradaki fark hiç inşa edilemez. Karşılaştırma bunu ayrı bir satırda gösterir; çünkü iki arsanın emsali eşit görünüp biri yükseklik yüzünden kapasitesinin bir kısmını kaybediyor olabilir.

Aynı varsayım, farklı parsel

Kat yüksekliği, satılabilir ve inşaat katsayıları, ek maliyet payı ve hedef marj ikisine de aynı uygulanır. Böylece tablodaki fark parselden gelir, varsayımdan değil. Varsayımları değiştirdiğinizde iki sütun birlikte hareket eder.

Kaynaklar

  1. APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 5, fıkra 8
    22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz.
    Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10
  2. APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 22 — Emsal harici alanlar
    Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10
  3. Cimar365 iç standardı — satılabilir alan katsayısı 1,35Gerekçe: emsal harici alanlar toplamı emsale esas alanın %30’unu aşamaz (PAİY md.5/8); bu alanların satılabilir brüte giren kısmı (balkon, ortak alan payı) tipik %25–40
    Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
  4. Cimar365 iç standardı — toplam inşaat alanı katsayısı 1,85Gerekçe: emsal harici alanlar + bodrum kat otoparkı, sığınak ve tesisat hacimleri. Her ek bodrum kat ≈ +0,20. Parsele göre 1,60–2,10 arasında değişir; proje verisi varsa elle girilmelidir.
    Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
  5. Cimar365 iç standardı — ek maliyet payı %15Ruhsat ve harçlar, proje-müşavirlik, altyapı katılım payı, finansman, pazarlama. 6306 kapsamındaki harç muafiyetleriyle ~%12’ye iner.
    Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
  6. Cimar365 iç standardı — yıllık iskonto %30TL enflasyonu + teslim riski primi. Kat karşılığında daireler teslimde alındığı için bugünkü değere indirgenir. Çeyrekte bir TCMB politika faizi referansıyla gözden geçirilir.
    Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
  7. BYapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (ÇŞİDB)Her yıl Şubat ayında Resmî Gazete’de yayımlanır
    Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10

Sık sorulanlar

İki arsadan hangisini almalıyım?

Karar ölçütü toplam ciro veya emsal değil, tapu m² başına kat karşılığı değeridir: sürdürülebilir oranda arsa sahibine düşen payın, tapudaki metrekareye bölümü. Bu ölçüt parsel büyüklüğü farkını nötrler ve iki arsayı gerçekten kıyaslanabilir kılar.

Yüksek emsalli arsa her zaman daha mı iyidir?

Hayır. Emsal yüksek ama yükseklik sınırı darsa, emsalin bir kısmı hiç inşa edilemez — föy buna ölü emsal der. Ayrıca bölge satış fiyatı düşükse yüksek emsal ciroya değil yalnızca maliyete dönüşür.

Karşılaştırmada neden aynı varsayımlar kullanılıyor?

İki parselin farkı yalnızca kendi girdilerinden gelmelidir. Kat yüksekliği, katsayılar, ek maliyet payı ve hedef marj ikisine de aynı uygulanır; böylece çıkan fark parsele aittir, varsayıma değil.

Ölü emsal nedir?

Emsalin, yükseklik sınırı yüzünden inşa edilemeyen kısmıdır. Emsal ÷ TAKS hesabı Hmax'ın izin verdiğinden fazla kat gerektiriyorsa aradaki fark kâğıt üzerinde kalır. Dar cepheli ve eğimli parsellerde sık görülür.

Bu karşılaştırma kesin midir?

Hayır, ön fizibilitedir. Bağımsız bölüm adedi avan proje öncesi kesinleşmez; bölge satış fiyatı ve birim maliyet varsayımdır. Sonuç, hangi parselin daha çok taşıdığını gösterir — ne kadar edeceğini değil.

YöntemFormüller ve varsayım kaynakları → Tek parselİmar Kapasite Föyü → Terimİmar durumu nedir? →