İmar Kapasite ve Kat Karşılığı Hesaplama
Emsal, TAKS ve birim maliyetten başlayıp satılabilir alan, proje cirosu, müteahhit marjı ve sürdürülebilir kat karşılığı oranına kadar tüm zinciri hesaplar.
Kapasite zinciri
Planlı Alanlar İmar Yön. md.5/8 ve md.22Pazarlık bandı
—Duyarlılık
Seçili oranda müteahhit kârı · satış ±%10 × maliyet ±%10Varsayımlar nereden geliyor
- Satılabilir katsayı 1,35 — iç standart. Emsal harici alanların toplamı emsale esas alanın %30'unu aşamaz (PAİY md.5/8); bu alanların satılabilir brüte giren kısmı (balkon, ortak alan payı) tipik %25–40.
- İnşaat katsayısı 1,85 — iç standart, yönetmelik hükmü değil. Emsal harici alanlar + bodrum otoparkı, sığınak ve tesisat hacimleri. Parsele göre 1,60–2,10; her ek bodrum ≈ +0,20.
- Ek maliyet %15 — ruhsat-harç, proje-müşavirlik, altyapı katılım, finansman, pazarlama. 6306 kapsamında harç muafiyetiyle ~%12.
- İskonto %30/yıl — TL enflasyonu + teslim riski. 36 ayda daire değerini yaklaşık yarıya indirir; erken teslimin değerini görünür kılar.
- Birim maliyetler — ÇŞİDB 2026 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği (RG 33157) taban; piyasa aralıkları 2026 sektör kaynakları.
Gerçek parsel, gerçek dosya
Bu föy tipik varsayımlarla çalışır. Ada–parsel bazında imar durumu okunmuş, bölge ₺/m² değeri saha verisiyle doğrulanmış ve teklifleri aynı ölçekte kıyaslayan bir dosya için 2ortak.
Parsel dosyası talep et →Bu föy neyi hesaplıyor
Bir parselin imar durumundan proje ekonomisine giden zincir altı adımda kurulur: emsal alanı (net arsa × E), taban alanı (net arsa × TAKS), satılabilir brüt, toplam inşaat alanı, ciro ve maliyet. Bu zincirin sonunda çıkan tek soru şudur: bu parselde kat karşılığı oranı hangi bandda olabilir?
Föy o bandı iki kazıkla çizer. Kırılma oranı, müteahhidin kârının sıfırlandığı arsa sahibi payıdır — üstünde teklif gelirse ya bilmediğiniz bir kalem vardır ya da proje yarım kalır. Sürdürülebilir üst sınır ise müteahhide hedef marjı bırakan azami paydır; pazarlığın teknik çapası budur.
Neden üç mercek
Arsa sahibi, müteahhit ve yatırımcı aynı projeye farklı sorularla bakar — ama aynı rakamı görmelidir. Föyde değişen tek şey hangi rakamın öne çıktığıdır: arsa sahibi payının bugünkü değerini, müteahhit marjını, yatırımcı maliyet–fiyat makasını. Rakamların kendisi tek motordan gelir; bu yüzden masada üç taraf da aynı tabloyu tartışır.
Neyi hesaplamıyor
Avan proje öncesi kesin bağımsız bölüm adedi, finansman maliyetinin detayı, KDV ve vergi mevzuatı, kur, satış hızı, imar ve plan riski, hukuki uyuşmazlıklar modelde yoktur. Bunlar bilinçli dışarıda bırakılmıştır: her biri parsele özgüdür ve genel bir katsayıyla temsil edilemez.
Kaynaklar
Bu sayfadaki her sayısal iddia aşağıdaki kayıtlara bağlıdır. A resmî mevzuat metni, B resmî istatistik veya tebliğ, C sektör beyanı ya da imar365 iç standardıdır — C sınıfı varsayımlar tartışmaya açıktır ve hesaplayıcılarda elle değiştirilebilir.
- APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 5, fıkra 8
22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 22 — Emsal harici alanlarResmî metinDoğrulama: 2026-09-10
- Cimar365 iç standardı — satılabilir alan katsayısı 1,35Gerekçe: emsal harici alanlar toplamı emsale esas alanın %30’unu aşamaz (PAİY md.5/8); bu alanların satılabilir brüte giren kısmı (balkon, ortak alan payı) tipik %25–40Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
- Cimar365 iç standardı — toplam inşaat alanı katsayısı 1,85Gerekçe: emsal harici alanlar + bodrum kat otoparkı, sığınak ve tesisat hacimleri. Her ek bodrum kat ≈ +0,20. Parsele göre 1,60–2,10 arasında değişir; proje verisi varsa elle girilmelidir.Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
- Cimar365 iç standardı — ek maliyet payı %15Ruhsat ve harçlar, proje-müşavirlik, altyapı katılım payı, finansman, pazarlama. 6306 kapsamındaki harç muafiyetleriyle ~%12’ye iner.Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
- Cimar365 iç standardı — yıllık iskonto %30TL enflasyonu + teslim riski primi. Kat karşılığında daireler teslimde alındığı için bugünkü değere indirgenir. Çeyrekte bir TCMB politika faizi referansıyla gözden geçirilir.Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
- BYapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (ÇŞİDB)Her yıl Şubat ayında Resmî Gazete’de yayımlanırResmî metinDoğrulama: 2026-09-10
Sık sorulanlar
Emsal (KAKS) nasıl hesaplanır?
Emsal alanı, net arsa alanının imar planındaki E katsayısıyla çarpımıdır. 450 m² net arsa ve E=2,07 için emsal alanı 931 m² çıkar. Bu, emsale giren toplam inşaat alanıdır; balkon, ortak alan ve bodrum otopark gibi emsal harici alanlar bunun üzerine eklenir.
Kat karşılığında arsa sahibi payı kaç olmalı?
Sabit bir oran yoktur. Doğru oran, parselin kendi ciro–maliyet dengesinden çıkar: müteahhidin kârının sıfırlandığı kırılma oranı ile ona hedef marjı bırakan sürdürülebilir üst sınır arasındaki banttır. Aynı ilçedeki iki parselin bandı, emsal ve bölge fiyat farkı yüzünden 10 puan ayrışabilir.
Satılabilir alan ile toplam inşaat alanı neden farklı?
Satılabilir alan ciroyu, toplam inşaat alanı maliyeti belirler. Bodrum otopark, sığınak ve tesisat alanları inşa edilir ama satılmaz. İkisini aynı sayıyla hesaplayan bir fizibilite maliyeti %25–35 eksik gösterir.
Hesaplanan daire adedi kesin midir?
Hayır. Bağımsız bölüm adedi avan proje öncesi kesinleşmez. Föydeki sayı, satılabilir brüt alanın ortalama daire büyüklüğüne bölümüyle bulunan bir yaklaşıktır; çekme mesafeleri, cephe düzeni ve plan notları sonucu değiştirir.
Bu hesap resmî imar durumu yerine geçer mi?
Geçmez. Bir parselin bağlayıcı imar durumu yalnızca ilgili belediyeden alınan İmar Durum Belgesi ile öğrenilir. Bu föy, o belgedeki değerlerle ne çıkacağını hesaplayan bir ön fizibilite aracıdır.