Emsal (KAKS) Nedir? Nasıl Hesaplanır?
Emsal (KAKS), bir parselde inşa edilebilecek toplam kat alanının parsel alanına oranıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bunu “yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranı” olarak tanımlar. 450 m² parselde E = 2,07 ise emsale esas alan 931 m²'dir.
- Resmî adı
- Katlar alanı katsayısı (KAKS)A
- Formül
- Emsale esas alan = parsel alanı × E
- Neyin oranı
- Katlar alanı ÷ imar parseli alanıA
- Katlar alanına giren
- Bodrum, asma kat, çatı arası piyesi, açık/kapalı çıkmalarA
- Muafiyet tavanı
- Emsale esas alanın %30'uA
Yönetmelikteki tanım
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md.4, emsali “katlar alanı katsayısı” adıyla tanımlar:
Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal): Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranını [ifade eder].
Tanımdaki iki kelime kritiktir. Birincisi oran — emsal bir alan değildir, alana çevirmek için parsel alanıyla çarpılması gerekir. İkincisi imar parseli — tapudaki ham yüzölçümü değil, düzenleme sonrası oluşan parselin alanıdır.
Katlar alanına ne girer
Emsalin çarpanı olan “katlar alanı” md.21’de ayrıca tanımlanır:
Katlar alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanları toplamıdır.
Yani bodrum kat kural olarak katlar alanına dâhildir; ancak md.22’de sayılan muafiyetler (otopark, sığınak, tamamen toprak altındaki depo eklentileri) bu toplamdan düşülür. “Bodrum emsale girmez” şeklindeki yaygın ifade bu yüzden eksiktir — bodrumun emsal dışı kalan kısmı, muafiyet listesine girdiği ölçüde ve %30 tavanı içinde kalır.
Üç alan kavramı
Sektördeki en sık kafa karışıklığı, birbirine benzeyen üç tanımdan doğar:
| Kavram | Neyi ölçer | Nerede kullanılır |
|---|---|---|
| Taban alanı | Yapının zemindeki izdüşümü | TAKS hesabı |
| Katlar alanı (emsal) | Muafiyetler düşülmüş toplam kat alanı | Emsal hesabı, imar hakkı |
| Yapı inşaat alanı | Balkon, teras, ortak alanlar dâhil fiilen inşa edilen her şey | Ruhsat, maliyet, yapı denetim |
Bir fizibilitede ciro satılabilir alandan, maliyet ise yapı inşaat alanına yakın bir toplamdan hesaplanır. İkisini emsale esas alanla eşitleyen hesap, maliyeti belirgin biçimde eksik gösterir.
Emsalden sonra ne gelir
Emsal parselin ne kadar inşaat kaldırdığını söyler, ama tek başına yeterli değildir. Kütlenin zeminde ne kadar yer kaplayacağını TAKS, ne kadar yükseleceğini Hmax belirler. Üçü de parselin imar durumunda yazar.
450 m² parsel, E = 2,07
Emsal tek başına bir alan değil, bir orandır. Alana çevirmek için parsel alanıyla çarpılır.
Emsal ne kadar inşaat yapılacağını söyler; nasıl yerleşeceğini TAKS ve çekme mesafeleri, kaç kat olacağını Hmax belirler. Üçü birlikte okunmadan parselin kapasitesi anlaşılmaz.
Sık yapılan hatalar
Emsal ile yapı inşaat alanı aynı şeydir.
Yönetmelik üç ayrı alan tanımlar. Taban alanı zemindeki izdüşüm, katlar alanı (emsal) muafiyetler düşüldükten sonraki toplam, yapı inşaat alanı ise balkon, teras ve ortak alanlar dâhil fiilen inşa edilen her şeydir. Bir projenin yapı inşaat alanı, emsale esas alanının belirgin biçimde üzerindedir.A
Emsal, arsanın tapudaki yüzölçümüyle çarpılır.
Yönetmelik “imar parseli alanı” der. Henüz 18. madde uygulaması görmemiş bir arazide düzenleme ortaklık payı kesildikten sonra kalan alan esas alınır; DOP azami %45 olabildiğinden tapu alanı üzerinden yapılan hesap kapasiteyi ciddi biçimde yüksek gösterir.A
Emsal harici alanlar sınırsızdır, bodrum yaparak emsal aşılabilir.
Emsal harici alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının %30'unu aşamaz. Bu tavan md.5/8'de yazılıdır ve md.22'de sayılan bütün muafiyetler aynı havuzdan beslenir.A
Kaynaklar
- APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal)
Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranını.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 21 — Katlar alanı
Katlar alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanları toplamıdır.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Yapı inşaat alanı
Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen bütün katlarının alanını.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 5, fıkra 8
22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10 - A3194 sayılı İmar KanunuMadde 18 — Parselasyon planlarının hazırlanması
Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10 - Cimar365 iç standardı — satılabilir alan katsayısı 1,35Gerekçe: emsal harici alanlar toplamı emsale esas alanın %30’unu aşamaz (PAİY md.5/8); bu alanların satılabilir brüte giren kısmı (balkon, ortak alan payı) tipik %25–40Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
Sık sorulanlar
Emsal (KAKS) nedir?
Emsal, bir parselde inşa edilebilecek toplam kat alanının parsel alanına oranıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md.4'te katlar alanı katsayısı (KAKS) adıyla tanımlanır ve imar planında E harfiyle gösterilir.
Emsal nasıl hesaplanır?
Parsel alanı ile emsal katsayısı çarpılır. 450 m² parselde E=2,07 ise emsale esas alan 931 m² olur. Bu değerin üzerine, toplamı emsale esas alanın %30'unu aşmamak kaydıyla emsal harici alanlar eklenebilir.
E 2,07 ne demek?
Parsel alanının 2,07 katı kadar kat alanı inşa edilebileceği anlamına gelir. 450 m² parselde 931 m² emsale esas alan demektir. Kaç kat çıkacağı ise TAKS ve Hmax ile belirlenir; E tek başına kat adedini vermez.
Emsal ile kat adedi aynı şey midir?
Hayır. Yaklaşık kat adedi emsalin TAKS'a bölünmesiyle tahmin edilir. E=2,07 ve TAKS=0,40 için yaklaşık 5 kat çıkar. Kesin kat adedi Hmax, çekme mesafeleri ve plan notlarıyla belirlenir.
Emsal değerleri sabit midir?
Hayır. Emsal uygulama imar planıyla belirlenir ve plan değişikliği (tadilat) ile değişebilir. Bir parselin güncel emsali yalnızca ilgili belediyeden alınan imar durum belgesinden öğrenilir.