Hmax Nedir? Bina Yüksekliği ile Yapı Yüksekliği Farkı
Hmax, uygulama imar planında bir parselde izin verilen azami yüksekliğin gösterimidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde “Hmax” diye bir terim geçmez; yönetmelik bunun yerine iki ayrı kavram tanımlar: bina yüksekliği (kot noktasından saçak seviyesine kadar) ve yapı yüksekliği (bodrumlar dâhil bütün katların toplam yüksekliği).
- Hmax nedir
- Plan gösterimi — yönetmelik terimi değil
- Bina yüksekliği
- Kot alınan noktadan saçak seviyesine kadarA
- Yapı yüksekliği
- Bodrum, asma kat ve çatı arası dâhil bütün katların toplamıA
- Hangisini kastediyor
- Plan notlarından okunurA
- Kat kotunun dayanağı
- Kırmızı kot — plandaki yolun kullanıma hazır kotu
Hmax bir plan gösterimidir
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde “Hmax” ifadesi geçmez. Hmax, uygulama imar planlarında ve imar durum belgelerinde azami yüksekliği göstermek için kullanılan bir notasyondur; planlarda “Yençok” (en çok) biçiminde de yazılır.
Yönetmelik bunun yerine iki ayrı kavramı tanımlar ve bu ikisi sürekli birbirine karıştırılır.
İki tanım, iki farklı ölçü
Bina yüksekliği (md.4):
Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan imar planı veya bu Yönetmelikte öngörülen yüksekliği [ifade eder].
Yapı yüksekliği (md.4):
Bodrum katlar, asma katlar ve çatı arası piyesler dâhil olmak üzere, yapının inşa edilen bütün katlarının toplam yüksekliğini [ifade eder].
Fark şudur: bina yüksekliği kot noktasından yukarı ölçülür ve saçakta biter. Yapı yüksekliği ise bodrumlar dâhil her katı sayar. Üç bodrumlu bir binada iki değer arasında on metreyi aşan fark oluşabilir.
Bu ayrım akademik değildir. Bakanlığın yapı yaklaşık birim maliyetleri tebliğinde yapı sınıfları yapı yüksekliğine göre kademelenir; hangi tanımın kullanıldığı, projenin hangi maliyet sınıfına gireceğini doğrudan değiştirir.
Bir parselde hangisi bağlayıcı
Bir imar durum belgesindeki Hmax’ın hangi tanıma karşılık geldiği plan notlarından okunur. İmar durum belgesi, yönetmelikte “Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren” belge olarak tanımlanır — yani plan notları belgenin ayrılmaz parçasıdır ve emsalden önce okunması gerekir.
Yükseklik, emsali ne zaman kısar
Parselin gerçek kapasitesi üç sınırın en darı tarafından belirlenir:
| Sınır | Neyi kısıtlar |
|---|---|
| Emsal (E) | Toplam kat alanı |
| TAKS | Zemindeki oturum |
| Hmax | Kat adedi |
Emsal ÷ TAKS hesabı Hmax’ın izin verdiğinden fazla kat gerektiriyorsa, bağlayıcı kısıt yüksekliktir: emsal hakkının bir bölümü kullanılamaz. Dar cepheli ve eğimli parsellerde bu durum sık görülür ve fizibiliteyi doğrudan etkiler.
İmar Kapasite Föyü, emsal ve TAKS’tan yaklaşık kat adedini hesaplar; bu sayıyı imar durumundaki Hmax ile karşılaştırarak hangi kısıtın bağlayıcı olduğunu görebilirsiniz.
Hmax = 15,50 m, kat yüksekliği 3,00 m
Yükseklik sınırı, emsalin kaç katta kullanılabileceğini belirler.
Emsal ÷ TAKS hesabı da yaklaşık 5 kat veriyorsa parsel dengelidir. Emsal ÷ TAKS daha yüksek bir kat sayısı veriyorsa, gerçek kısıt Hmax'tır: emsalin tamamı kullanılamayabilir.
Sık yapılan hatalar
Hmax, binanın çatı dâhil toplam yüksekliğidir.
Yönetmelik bina yüksekliğini “binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar” olarak tanımlar. Saçak seviyesinin üzerindeki çatı bu ölçüye dâhil değildir. Bodrumlar ve çatı arası dâhil toplam yükseklik ise ayrı bir kavramdır: yapı yüksekliği.A
Bina yüksekliği ile yapı yüksekliği aynı şeydir.
Yönetmelikte ikisi ayrı ayrı tanımlanmıştır. Yapı yüksekliği “bodrum katlar, asma katlar ve çatı arası piyesler dâhil olmak üzere, yapının inşa edilen bütün katlarının toplam yüksekliği”dir. Aynı binada bu iki değer birbirinden metrelerce farklı çıkar; hangi tanımın kullanıldığı yapı sınıfını ve tebliğ birim maliyetini bile değiştirir.A
Hmax'tan kat adedi kesin olarak bulunur.
Yükseklik ile kat adedi arasındaki ilişki kat yüksekliğine, zemin kat ticaret ise farklı kat yüksekliğine, çatı formuna ve kot alınan noktaya bağlıdır. Hmax bir üst sınırdır; kaç kat sığacağı avan projeyle netleşir.
İmar durumunda Hmax yazıyorsa emsalin tamamı kullanılabilir.
Her zaman değil. Emsal ÷ TAKS hesabı Hmax'ın izin verdiğinden fazla kat gerektiriyorsa, bağlayıcı kısıt yükseklik olur ve emsal hakkının bir kısmı kullanılamaz. Bu durum eğimli ve dar parsellerde sık görülür.A
Kaynaklar
- APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Bina yüksekliği
Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan imar planı veya bu Yönetmelikte öngörülen yüksekliği.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Yapı yüksekliği
Bodrum katlar, asma katlar ve çatı arası piyesler dâhil olmak üzere, yapının inşa edilen bütün katlarının toplam yüksekliğini.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal)
Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranını.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Taban alanı kat sayısı (TAKS)
Taban alanının imar parseli alanına oranını (Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır.).
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — İmar durum belgesi
Bir parselin; Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgeyi.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11
Sık sorulanlar
Hmax nedir?
Hmax, uygulama imar planında bir parsel için izin verilen azami yüksekliğin gösterimidir. Planlarda Yençok kısaltmasıyla da yazılır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde Hmax terimi geçmez; yönetmelik bina yüksekliği ve yapı yüksekliği kavramlarını tanımlar.
Bina yüksekliği ile yapı yüksekliği arasındaki fark nedir?
Bina yüksekliği, binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan yüksekliktir. Yapı yüksekliği ise bodrum katlar, asma katlar ve çatı arası piyesler dâhil olmak üzere inşa edilen bütün katların toplam yüksekliğidir. İkisi aynı binada farklı değerler verir.
Hmax 15,50 m ise kaç kat çıkar?
Tipik 3,00 m kat yüksekliğiyle yaklaşık 5 kat çıkar. Ancak zemin katın ticaret olması, çatı formu ve kot alınan nokta bu sayıyı değiştirebilir. Hmax bir üst sınırdır, kesin kat adedi avan projeyle belirlenir.
Çatı, Hmax'a dâhil midir?
Bina yüksekliği saçak seviyesine kadar ölçüldüğü için, saçak üzerindeki çatı bu ölçüye dâhil değildir. Ancak çatı arası piyesi yapı yüksekliği hesabına girer ve plan notları çatı yüksekliğine ayrıca sınır getirebilir.
İmar durumunda Hmax yazmıyorsa ne olur?
Bu durumda kat adedi, planda belirtilen kat sayısı ve yönetmelikteki kat yüksekliği kurallarıyla belirlenir. Plan notları bağlayıcıdır ve belediyeden teyit edilmelidir.