Uygulama İmar Planı Nedir? Neleri Belirler?
Uygulama imar planı, nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak parsel bazında yapılaşma kararlarını 1/1.000 ölçekte belirleyen plandır. Yapı adaları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı (TAKS) ve emsal (KAKS) bu planda yer alır; bir parselin imar durumu buradan türer.
- Ölçek
- 1/1.000 onaylı halihazır harita üzerindeA
- Belirlediği değerler
- Yapı adası, yapı nizamı, bina yüksekliği, TAKS, emsal, yapı yaklaşma mesafesiA
- Üst kademe
- Nazım imar planı — ilke ve esaslarına uygun olmak zorundaA
- Bütünlüğü
- Pafta + plan notları + ayrıntılı raporA
- Ruhsat ilişkisi
- İmar durum belgesi bu plandan üretilirA
Yönetmelikteki tanım
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği md.4, uygulama imar planını tanımlarken parsel sahibini ilgilendiren her kalemi tek tek sayar:
Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak … yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı … ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı [ifade eder].
Tanımın içinde geçen “emsal”, “taban alanı katsayısı” ve “bina yüksekliği” — yani bir parselin bütün kapasitesi — burada üretilir. Üst kademeler çerçeveyi çizer, uygulama imar planı sayıyı koyar.
Nazım plandan farkı
| Nazım imar planı | Uygulama imar planı | |
|---|---|---|
| Ölçek | 1/5.000 (büyükşehirde 1/5.000–1/25.000) | 1/1.000 |
| Gösterdiği | Genel kullanış biçimi, bölge tipi, nüfus yoğunluğu | Yapı adası, nizam, yükseklik, TAKS, emsal |
| Parsel bazında mı | Hayır | Evet |
| Ruhsata esas mı | Hayır | Evet |
Nazım imar planının kendi tanımı da bu ilişkiyi kurar: nazım plan, “uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere” yapılır. Yani nazım plan bir hazırlık kademesidir, hak doğuran kademe değildir.
Plan değişikliğinin sınırı
Bir parselin emsalinin plan tadilatıyla artırılabileceği sık dile getirilir. Yönetmelik md.26 buna nesnel bir sınır koyar:
İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır. … Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz.
Bir arsanın değerlemesinde “ileride emsal artar” beklentisini fiyata yansıtmak, bu iki cümle nedeniyle risklidir: yoğunluk artışı, karşılığında altyapı dengesinin korunmasını gerektirir.
Plandan parsele
Uygulama imar planındaki kararlar, ilgili idarece düzenlenen imar durum belgesiyle tek bir parsele indirgenir. Belgedeki E, TAKS ve yükseklik değerlerini İmar Kapasite Föyü’ne girerek parselin satılabilir alanını ve yaklaşık daire adedini hesaplayabilirsiniz.
UİP'ten imar durumuna, imar durumundan kapasiteye
Uygulama imar planındaki üç sayı, parselin bütün fizibilitesini belirler.
Zincirin başı plan, sonu inşaat hakkıdır. Uygulama imar planı yoksa zincir hiç başlamaz — nazım planda konut görünen bir parselde bile ruhsat alınamaz.
Sık yapılan hatalar
Nazım imar planı varsa uygulama imar planı beklenmeden inşaat yapılabilir.
Yapılamaz. Nazım imar planı genel kullanış biçimlerini ve yoğunlukları gösterir; parsel bazında yapılaşma kararı içermez. Ruhsata esas değerler yalnızca uygulama imar planında bulunur.A
Uygulama imar planı ile imar durum belgesi aynı şeydir.
Plan, bir alanın tamamı için yapılan düzenlemedir; imar durum belgesi ise o plandan tek bir parsele düşen kararların idarece belgelendirilmiş hâlidir. Belge planı değiştirmez, plandan türer.A
Uygulama imar planı değiştirilerek her parselin emsali artırılabilir.
Plan değişikliği, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü ve sosyal-teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı ve nesnel gerekçelere dayanarak yapılır. Yürürlükteki planda öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren değişiklik yapılamaz.A
Kaynaklar
- AMekânsal Planlar Yapım YönetmeliğiMadde 4 — Uygulama imar planı
Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak ... yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı ... ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı [ifade eder].
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - AMekânsal Planlar Yapım YönetmeliğiMadde 4 — Nazım imar planı
Arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını ... göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere, varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/5.000 ölçekte, büyükşehir belediyelerinde 1/5000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte, onaylı halihazır haritalar üzerine, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı [ifade eder].
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - A3194 sayılı İmar KanunuMadde 6 — Mekânsal planlama kademeleri (Değişik: 29/11/2018-7153/11)
Mekânsal planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planlarına uygun olarak; “Çevre Düzeni Planları” ve “İmar Planları” kademelerinden oluşur. İmar planları ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır. Her plan bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanır.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10 - AMekânsal Planlar Yapım YönetmeliğiMadde 26 — İmar planı değişiklikleri
İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - AMekânsal Planlar Yapım YönetmeliğiMadde 4 — Plan notlarının bütünlüğü
Yönetmelik, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı tanımlarının her birini “plan notları ve (ayrıntılı) raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı” ifadesiyle bitirir; plan notları planın ayrılmaz parçasıdır.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — İmar durum belgesi
Bir parselin; Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgeyi.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11
Sık sorulanlar
Uygulama imar planı nedir?
Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak, yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı ve emsal gibi yapılaşmaya ilişkin kararları 1/1.000 ölçekte ayrıntılı olarak gösteren plandır.
Uygulama imar planı hangi ölçekte yapılır?
Varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte, onaylı halihazır haritalar üzerinde hazırlanır ve plan notları ile ayrıntılı raporuyla bir bütün oluşturur.
Uygulama imar planı olmayan yerde inşaat yapılabilir mi?
Parsel bazında yapılaşma kararları uygulama imar planında bulunduğu için, plan yapılmadan ruhsata esas değerler oluşmaz. Nazım imar planında bir kullanım görünmesi tek başına yapılaşma hakkı vermez.
Uygulama imar planı değişebilir mi?
Değişebilir. Ancak plan değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü ve sosyal-teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır. Altyapı standartlarını düşüren değişiklik yapılamaz.
Parselimin emsalini nereden öğrenirim?
Yürürlükteki uygulama imar planından; pratikte ise ilçe belediyesinden alınan imar durum belgesinden öğrenilir. Belge, plandaki kararların o parsele düşen kısmını sınır ve boyutlarıyla gösterir.