DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) Nedir? Azami Oran %45

Düzenleme ortaklık payı (DOP), bir imar uygulamasında yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmet alanlarını oluşturmak için arsa maliklerinin arazisinden bedelsiz olarak kesilen paydır. Dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesidir.

Kanunun lafzı şöyledir:

Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

Neden bedelsiz

DOP, hukuken bir kamulaştırma değildir. Kanun bunu, düzenleme sonucunda parselde oluşan değer artışının karşılığı olarak kurgular: imar uygulaması öncesinde yolu, altyapısı ve imar hakkı olmayan bir arazi, uygulama sonrasında yola cepheli, altyapılı ve üzerinde inşaat yapılabilir bir arsaya dönüşür. Kesilen pay, bu dönüşümün bedelidir.

Bu yüzden DOP karşılığında malike ödeme yapılmaz ve DOP ile oluşturulan alanlar bağış sayılmaz; doğrudan kamuya terk edilir.

%45 bir tavandır, bir oran değil

Sık yapılan hata, DOP’un her uygulamada %45 olduğunu varsaymaktır. %45 azami orandır. Gerçek oran, düzenleme alanının umumi hizmet alanı ihtiyacına göre belirlenir ve alandan alana değişir: altyapısı görece hazır bir bölgede %15–25 bandında kalabilirken, yeni açılan bir yerleşim alanında tavana yaklaşabilir.

Umumi hizmet alanı ihtiyacı %45 ile karşılanamıyorsa, kalan kısım DOP’la değil kamulaştırma yoluyla sağlanır. Yani idare, tavanı aşarak kesinti yapamaz.

Kapasite hesabındaki yeri: net arsa

DOP’un imar365 açısından kritik sonucu şudur: emsal, tapuda yazan alan üzerinden değil, DOP sonrası kalan net alan üzerinden hesaplanır.

1.000 m² yüzölçümlü, E = 1,50 olan bir parselde %35 DOP uygulandığını varsayalım:

	Tapu alanı üzerinden	Net alan üzerinden
Arsa alanı	1.000 m²	1.000 × (1 − 0,35) = 650 m²
Emsale esas alan	1.000 × 1,50 = 1.500 m²	650 × 1,50 = 975 m²
Fark		−525 m², −%35

Tapu alanı üzerinden yapılan hesap, projenin inşaat kapasitesini üçte birden fazla yüksek gösterir. Kat karşılığı görüşmesinde bu farkın gözden kaçması, arsa sahibinin gerçekte var olmayan bir kapasite üzerinden oran pazarlığı yapması demektir.

Bu nedenle İmar Kapasite Föyü’nde tapu alanı ile net arsa ayrı ayrı girilir: tapu alanı arsanın m² başına değerini hesaplamak için, net arsa ise kapasiteyi hesaplamak için kullanılır.

DOP’un uygulanmadığı durumlar

DOP, 18. madde uygulaması (parselasyon) kapsamında kesilir. Her parsel işleminde gündeme gelmez:

• İfraz ve tevhid işlemlerinde (md.15) DOP kesintisi yapılmaz; bunlar parselasyon değil, mevcut parselin bölünmesi veya birleştirilmesi işlemleridir.
• Daha önce 18. madde uygulaması görmüş ve DOP’u kesilmiş bir parselden aynı düzenleme için tekrar pay alınmaz.
• Uygulama imar planı bulunmayan alanlarda 18. madde uygulanamaz.

Nasıl öğrenilir

Bir parselden DOP kesilip kesilmediği ve oranı, ilgili belediyenin imar uygulaması dosyasından ve tapu kaydındaki şerhlerden öğrenilir. İmar durum belgesi çoğu zaman düzenleme sonrası net alanı gösterir; ancak tapudaki yüzölçümü ile imar durumundaki alan farklıysa aradaki fark büyük olasılıkla DOP’tur ve bunun teyit edilmesi gerekir.

Arsa alım kararı öncesinde bu teyit atlanmamalıdır: DOP kesilmemiş, henüz 18. madde uygulaması görmemiş bir arsanın gelecekteki net alanı, bugünkü tapu alanının %45’ine kadar altında olabilir.