Kat Karşılığında Oran Nasıl Belirlenir?

Kat karşılığında “adil oran” sabit bir sayı değildir. Aynı ilçedeki iki parselin sürdürülebilir oranı, emsal farkı, bölge satış fiyatı ve bodrum kat sayısı yüzünden 10 puan ayrışabilir. Bu yüzden oran, piyasa söylentisinden değil, parselin kendi ciro-maliyet dengesinden türetilmelidir.

Hesap üç adımda kurulur: kapasite, ekonomi, bant.

1 · Kapasite: parsel ne çıkarıyor?

Adım	Formül
Emsale esas alan	net arsa × E
Satılabilir brüt alan	emsale esas alan × 1,35
Toplam inşaat alanı	emsale esas alan × 1,85

İki ayrı katsayı kullanılmasının sebebi kritiktir: satılabilir alan ciroyu, toplam inşaat alanı maliyeti belirler. Bodrum otoparkı, sığınak ve tesisat hacimleri inşa edilir ama satılmaz. İkisini tek sayıyla hesaplayan bir fizibilite, maliyeti %25–35 eksik gösterir — sektörde en sık yapılan hata budur.

Her iki katsayı da imar365 iç standardıdır, mevzuat hükmü değildir. Parsele göre 1,25–1,45 ve 1,60–2,10 aralıklarında değişir; avan proje varsa gerçek değerler projeden okunmalıdır.

2 · Ekonomi: proje çıkıyor mu?

Kalem	Formül
Ciro	satılabilir brüt × bölge ₺/m² (KDV hariç)
İnşaat maliyeti	toplam inşaat alanı × birim maliyet
Ek maliyetler	inşaat maliyeti × %15
Toplam maliyet	inşaat + ek

Ek maliyetler ruhsat ve harçları, proje-müşavirlik giderlerini, altyapı katılım payını, finansmanı ve pazarlamayı kapsar; 6306 kapsamındaki harç muafiyetleriyle yaklaşık %12’ye iner.

Birim maliyet her zaman inşaat alanı başına girilmelidir, satılabilir alan başına değil. Referans için Bakanlık tebliğindeki sınıf değerleri kullanılabilir; ancak tebliğ değerleri yapı denetim ve mimarlık hizmet bedeli hesabı içindir ve gerçek piyasa maliyetinin altında kalır. Tebliğ ile piyasa arasındaki tipik fark %20–60’tır.

Arsa bedeli maliyete girmez. Arsa, nakit ödenmez; payla ödenir. Arsa bedelini de maliyete ekleyen bir hesap, arsayı iki kez saymış olur.

3 · Bant: oran nerede olmalı?

İki kazık, pazarlığın teknik zeminini kurar:

Kırılma (başabaş) oranı = 1 − toplam maliyet ÷ ciro

Müteahhidin kârının sıfırlandığı arsa sahibi payıdır. Bu oranın üzerinde bir teklif geldiğinde iki ihtimal vardır: ya hesaba girmeyen bir gelir kalemi (dükkân, ek kat, plan tadilatı beklentisi) vardır, ya da proje yarım kalacaktır.

Sürdürülebilir üst sınır = 1 − toplam maliyet ÷ (ciro × (1 − hedef marj))

Müteahhide hedef marjı bırakan azami paydır. Hedef marj varsayılan olarak %20 alınır. Pazarlığın çapası budur: arsa sahibi bu sınıra kadar teknik gerekçeyle çıkabilir.

Örnek parsel

450 m² net arsa, E = 2,07, satış 110.000 ₺/m², inşaat maliyeti 34.000 ₺/m²:

Emsale esas alan	931 m²
Satılabilir brüt	1.258 m²
Toplam inşaat alanı	1.723 m²
Ciro	≈ 138,3 milyon ₺
Toplam maliyet	≈ 67,4 milyon ₺
Sürdürülebilir üst sınır	%39,1
Kırılma oranı	%51,3

Bu parselde %39’a kadar oran müteahhide sağlıklı marj bırakır; %39–51 arası dar banttır; %51’in üzerinde müteahhit zarar eder. Aynı parselde satış fiyatı 95.000 ₺/m²’ye inseydi kırılma oranı %43,6’ya düşerdi — yani %45’lik bir teklif bile sürdürülemez hâle gelirdi.

Kendi parseliniz için bu bandı İmar Kapasite Föyü ile hesaplayabilirsiniz.

Marj eşiği: %12

Müteahhit marjı %12’nin altına indiğinde yarım kalma riski belirginleşir. Bu bantta maliyetin %10 artması veya satış fiyatının %10 gerilemesi projeyi doğrudan zarara sokar. En yüksek oranı veren teklif bu banttaysa, o teklif arsa sahibi için iyi haber değildir.

Bu yüzden teklif değerlendirmesinde tek başına orana bakmak yetmez; teklifin müteahhide bıraktığı marj da hesaplanmalıdır.

Oranı geçersiz kılan iki değişken

Teslim süresi. Daireler teslimde alındığı için nominal oran, bugünkü değerle aynı şey değildir. Yıllık %30 iskonto varsayımıyla 36 aylık teslim, daire değerini yaklaşık yarıya indirir. 24 ayda teslim eden %42, 48 ayda teslim eden %45’ten daha değerlidir.

Paketin diğer kalemleri. Nakit ilave, kira yardımı (aylık × ay), taşınma bedeli ve teminat oranı paketin bir parçasıdır. Yalnız oranı kıyaslayan bir değerlendirme, kira yardımı veren teklifle vermeyeni aynı kefeye koyar.

Bu yüzden teklifler tek bir sayıya indirgenmeden, paket bugünkü değeri üzerinden kıyaslanmalıdır.

Özetle

Oran bir müzakere sonucudur ama keyfi değildir. Parselin cirosu ve maliyeti hesaplandığında bandın nerede olduğu ortaya çıkar; müzakere o bandın içinde yapılır. Bandın dışındaki bir sayı, tarafların birinin yanılıyor olduğunu gösterir — ve bunu baştan görmek, dört yıl sonra görmekten ucuzdur.