Konut İmarı Nedir? Konut Alanında Dükkân Açılabilir mi?
Konut imarı, bir parselin uygulama imar planında konut kullanımına ayrılmış olmasıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği konut alanını “imar planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanlar” olarak tanımlar; yani konut alanında sınırlı ticari kullanımlar mümkündür.
- Tanım
- İmar planında konut kullanımına ayrılmış alanA
- Ticaret mümkün mü
- Evet — ama meclis kararı şartıylaA
- Şart
- İdare meclisince yol boyu ticaret kararı alınmış olmalıA
- Hangi katlarda
- Zemin kat, açığa çıkan bodrum, zeminle içten bağlantılı 1. katA
- Ek şart
- Otopark ihtiyacı karşılanmalı · imalathane olmamalıA
Yönetmelikteki tanım
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md.4, konut alanını şöyle tanımlar:
Konut alanı: İmar planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanları [ifade eder].
Tanımın ikinci yarısı kritiktir: konut alanı yalnızca konut demek değildir; md.19’da sayılan fonksiyonlar da yer alabilir. Ama “yer alabilir” ifadesi koşulsuz bir izin değildir.
Ticari kullanımın dört şartı
Md.19’un konut alanına ilişkin fıkrası, 2019’da yeniden yazılmıştır ve izni dört ayrı şarta bağlar:
1 · Meclis kararı. İlgili idare meclisince o yolun “yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği” karar altına alınmış olmalıdır. Bu karar yoksa diğer şartların hiçbiri devreye girmez.
2 · Kat konumu. Yalnızca zemin kat ve yol seviyesi, açığa çıkan bodrum katların yoldan cephe alan mekânları, ya da zemin kattaki mekânla içten bağlantılı olan birinci kat veya bodrum katlar.
3 · Ortak merdivenden bağımsızlık. Birinci kat veya bodrumdaki kullanım, binanın ortak merdivenleriyle ilişkilendirilmemiş olmalıdır.
4 · Otopark ve faaliyet niteliği. Yeni kullanımın otopark ihtiyacı karşılanmalı; faaliyet gürültü ve kirlilik oluşturmamalı, imalathane niteliğinde ve gayrisıhhi olmamalıdır.
Sayılan kullanımlar sınırlıdır: “halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, … muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler”.
Karma kullanımla karıştırmayın
Yönetmelik Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut karma kullanım alanlarını ayrıca tanımlar ve bunlarda belirleyici bir koşul vardır: “tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla”.
Yani karma kullanım alanı, konut alanının ticaret eklenmiş hâli değildir; farklı bir plan fonksiyonudur ve projeyi baştan farklı kurar. Arsa değerlemesinde bu iki fonksiyonu aynı kabul etmek ciddi bir sapma yaratır.
İmalathane ve depo nereye ait
Konut alanında izin verilen kullanımlar günlük ihtiyaca yöneliktir. İmalathaneler, depolar, toptan ticaret ve depolama alanları, konaklama tesisleri ve düğün salonu gibi kullanımlar konut dışı kentsel çalışma alanı tanımına girer — bu ayrı bir plan fonksiyonudur.
Parselinizin hangi fonksiyonda olduğu ve varsa yol boyu ticaret kararı, yalnızca imar durum belgesinden ve belediye meclis kararlarından öğrenilir. Kapasiteyi hesaplamak için değerleri İmar Kapasite Föyü’ne girebilirsiniz.
Konut alanında zemin kat dükkânı
Dört şartın hepsi birlikte aranır; biri eksikse kullanım verilmez.
Faaliyet türü de sınırlıdır: halkın günlük ihtiyaçlarına yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, muayenehane, lokanta, pastane. Gürültü ve kirlilik oluşturan, imalathane niteliğindeki veya gayrisıhhi faaliyetler kapsam dışıdır.
Sık yapılan hatalar
Konut imarlı arsaya istenirse dükkân yapılabilir.
Yapılamaz. Konut alanında ticari kullanım için, ilgili idare meclisince o yolun “yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği” karar altına alınmış olması gerekir. Böyle bir meclis kararı yoksa konut alanında dükkân açılamaz.A
Yol boyu ticaret kararı varsa binanın her katı ticaret olabilir.
Olamaz. Yönetmelik kat konumunu sınırlar: zemin kat ve yol seviyesi, açığa çıkan bodrum katların yoldan cephe alan mekânları, ya da zemin kattaki mekânla içten bağlantılı ve binanın ortak merdivenleriyle ilişkilendirilmeyen birinci kat veya bodrum.A
Konut imarı ile Ticaret+Konut karma kullanım aynı şeydir.
Farklıdır. Karma kullanım alanları yönetmelikte ayrıca tanımlanır ve orada tek başına konut olarak kullanılmamak koşulu vardır. Konut alanı ise esas olarak konuttur; ticaret istisnaen ve şarta bağlı olarak mümkündür.A
Konut imarlı arsada her tür işletme açılabilir.
Yönetmelik faaliyet türünü de sınırlar: halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik, gürültü ve kirlilik oluşturmayan, imalathane niteliğinde olmayan ve gayrisıhhi özellik taşımayan kullanımlar. İmalathane ve depo gibi kullanımlar konut dışı kentsel çalışma alanlarına aittir.A
Kaynaklar
- APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Konut alanı
İmar planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanları [ifade eder].
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 19/a — Konut alanında ticaret (Değişik: RG-25/7/2019-30842)
İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, ... muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Karma kullanım alanları
Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanları [ifade eder].
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Konut dışı kentsel çalışma alanı
Çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan imalathanelerin, patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların, toptan ticaret pazarlama ve depolama alanlarının, konaklama tesislerinin, lokantaların, halı saha, tenis kortu gibi açık spor tesisleri ve düğün salonunun yapılabileceği [kentsel çalışma alanlarını ifade eder].
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — İmar durum belgesi
Bir parselin; Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgeyi.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - A3194 sayılı İmar KanunuMadde 3 — Genel esas
Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11
Sık sorulanlar
Konut imarı nedir?
Bir parselin uygulama imar planında konut kullanımına ayrılmış olmasıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği konut alanını, imar planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanlar olarak tanımlar.
Konut imarlı arsaya dükkân yapılabilir mi?
Ancak ilgili idare meclisince o yolun yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınmışsa mümkündür. Bu durumda da yalnızca zemin kat, yol seviyesi, açığa çıkan bodrum katların yoldan cephe alan mekânları ya da zemin katla içten bağlantılı ve ortak merdivenlerle ilişkilendirilmeyen birinci kat veya bodrum kullanılabilir.
Konut alanında hangi işletmeler açılabilir?
Halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, Sağlık Bakanlığınca aranan şartlar sağlanmak kaydıyla sağlık kabini, muayenehane, lokanta ve pastane gibi kullanımlar sayılır. Gürültü ve kirlilik oluşturan, imalathane niteliğindeki ve gayrisıhhi faaliyetler kapsam dışıdır.
Yol boyu ticaret kararı nereden öğrenilir?
İlgili belediyenin meclis kararlarından ve imar durum belgesi talebi sırasında İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden öğrenilir. Karar bulunmadan konut alanında ticari kullanıma ruhsat verilmez.
Konut imarı ile ticaret imarı arasındaki fark nedir?
Konut alanı esas olarak konut kullanımına ayrılmıştır ve ticaret ancak şarta bağlı olarak mümkündür. Ticaret alanı ise imar planlarında ticaret kullanımına yönelik olarak planlanmış alandır. İkisinin arsa değeri ve proje kurgusu birbirinden farklıdır.