Ticari İmar Nedir? Ticaret Alanı ve Karma Kullanım
Ticari imar, bir parselin uygulama imar planında ticaret kullanımına ayrılmış olmasıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ticaret alanını “imar planlarında ticaret kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanlar” olarak tanımlar.
- Tanım
- İmar planında ticaret kullanımına ayrılmış alanA
- Karma kullanım
- Ticaret+Konut · Turizm+Ticaret · Turizm+Ticaret+KonutA
- Karma kullanımın koşulu
- Tek başına konut olarak kullanılamazA
- İmalathane / depo
- Konut dışı kentsel çalışma alanıA
- Merkezi iş alanı
- İş hanı, çarşı, banka, turizm, sosyal-kültürel tesis + rezidans
Yönetmelikteki tanım
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md.4, ticaret alanını konut alanıyla simetrik biçimde tanımlar:
Ticaret alanı: İmar planlarında ticaret kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanları [ifade eder].
İki tanım arasındaki tek fark, esas kullanımın ne olduğudur. Bu yüzden “ticari imar” etiketi tek başına projenin ne olacağını söylemez; hangi fonksiyonların yer alabileceği md.19’da ve plan notlarında düzenlenir.
Karma kullanım: ayrı bir fonksiyon
Ticaret ile konutun bir arada bulunduğu alanlar, ticaret alanının bir alt türü değildir. Yönetmelik bunları ayrıca tanımlar:
Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanları [ifade eder].
Tanımdaki “tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla” ifadesi projeyi doğrudan bağlar: karma kullanım alanında yalnızca konut üreten bir proje kurgulanamaz. Fizibilite, ticaret bileşenini de içermek zorundadır.
Üç fonksiyon, üç farklı proje
| Plan fonksiyonu | Esas kullanım | Konut mümkün mü |
|---|---|---|
| Konut alanı | Konut | Evet — ticaret şarta bağlı (yol boyu ticaret kararı) |
| Ticaret alanı | Ticaret | Planda karma kullanım yoksa hayır |
| Ticaret+Konut (karma) | İkisi birlikte | Evet — ama tek başına konut olamaz |
| Konut dışı kentsel çalışma alanı | İmalathane, depo, konaklama | Hayır |
Değerleme açısından bu ayrım belirleyicidir: satılabilir ürün türü, m² fiyatı, otopark yükü, kat yüksekliği ve satış hızı her fonksiyonda farklıdır. Aynı emsalde bile projenin cirosu ve maliyeti fonksiyona göre değişir.
İmalathane ve depo nereye ait
Sık karıştırılan bir nokta: imalathane, depo ve toptan ticaret ticaret alanına değil, konut dışı kentsel çalışma alanına aittir. Bu alan yönetmelikte ayrıca tanımlanır ve içinde konaklama tesisleri, lokantalar, açık spor tesisleri ve düğün salonu da sayılır.
Rezidans
Rezidans, konut alanının lüks bir versiyonu değildir; yönetmelikte merkezi iş alanı düzenlemesi içinde, plan kararıyla ayrılan bir kullanım olarak geçer. Maliyet tarafında da ayrışır: Bakanlık tebliğinde rezidans, konut sınıflarının üzerinde ayrı bir yapı sınıfına girer.
Parselinizin fonksiyonunu imar durum belgesinden teyit edip kapasiteyi İmar Kapasite Föyü ile hesaplayabilirsiniz.
Üç farklı fonksiyon, üç farklı proje
Plan fonksiyonu, arsanın değerini ve projenin kurgusunu baştan belirler.
Bu üçünü aynı kabul eden bir değerleme yanılır: satılabilir ürün türü, m² fiyatı, otopark yükü ve satış hızı her fonksiyonda farklıdır.
Sık yapılan hatalar
Ticaret alanında konut da yapılabilir.
Ticaret alanı, planda ticaret kullanımına yönelik olarak planlanan alandır. Konutun da yer alabilmesi için planın Ticaret+Konut karma kullanım olarak belirlenmiş olması gerekir; karma kullanımda ise “tek başına konut olarak kullanılmamak” koşulu vardır.A
Ticari imar her tür işletmeye açıktır.
Değildir. İmalathaneler, patlayıcı-parlayıcı madde içermeyen depolar, toptan ticaret ve depolama alanları, konaklama tesisleri ve düğün salonu gibi kullanımlar konut dışı kentsel çalışma alanı tanımına girer; bunlar ticaret alanından farklı bir plan fonksiyonudur.A
Ticari imarlı arsa her zaman konut imarlıdan değerlidir.
Otomatik değildir. Ticaret alanında otopark yükü, kat yüksekliği ve tesisat gereksinimi artar; satış hızı ve kira talebi konuma çok daha duyarlıdır. Değer farkı parselin konumuna ve talebe bağlıdır, fonksiyon etiketine değil.
Rezidans, konut imarında yapılan lüks konuttur.
Rezidans, yönetmelikte merkezi iş alanı düzenlemesi içinde geçer ve plan kararıyla ayrılır. Yapı sınıfı ve maliyet kademesi de konuttan farklıdır; tebliğ birim maliyetlerinde ayrı bir sınıfa girer.B
Kaynaklar
- APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Ticaret alanı
İmar planlarında ticaret kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanları [ifade eder].
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Karma kullanım alanları
Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanları [ifade eder].
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Konut dışı kentsel çalışma alanı
Çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan imalathanelerin, patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların, toptan ticaret pazarlama ve depolama alanlarının, konaklama tesislerinin, lokantaların, halı saha, tenis kortu gibi açık spor tesisleri ve düğün salonunun yapılabileceği [kentsel çalışma alanlarını ifade eder].
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Konut alanı
İmar planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanları [ifade eder].
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - BYapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (ÇŞİDB)Her yıl Şubat ayında Resmî Gazete’de yayımlanırResmî metinDoğrulama: 2026-09-10
- APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — İmar durum belgesi
Bir parselin; Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgeyi.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11
Sık sorulanlar
Ticari imar nedir?
Bir parselin uygulama imar planında ticaret kullanımına ayrılmış olmasıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ticaret alanını, imar planlarında ticaret kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanlar olarak tanımlar.
Ticaret alanında konut yapılabilir mi?
Bunun için planın Ticaret+Konut karma kullanım alanı olarak belirlenmiş olması gerekir. Karma kullanım alanlarında ise tek başına konut olarak kullanılmamak koşulu aranır.
Karma kullanım alanı nedir?
Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret ve Turizm+Ticaret+Konut alanlarıdır. Yönetmelik bunları, tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla ticaret, turizm ve konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin, ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanlar olarak tanımlar.
İmalathane veya depo hangi imarda yapılır?
Konut dışı kentsel çalışma alanında. Bu alan; çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan imalathanelerin, patlayıcı ve yanıcı madde içermeyen depoların, toptan ticaret ve depolama alanlarının, konaklama tesislerinin ve lokantaların yapılabileceği alan olarak tanımlanır.
Ticari imarlı arsa daha mı değerlidir?
Zorunlu değildir. Ticaret alanında otopark yükü, kat yüksekliği ve tesisat gereksinimi artar; talep konuma çok daha duyarlıdır. Değer farkı parselin konumuna ve bölgedeki talebe bağlıdır.