Bir Arsa Üzerinde Ne Yapılabilir?
Bir arsa üzerinde ne yapılabileceğini uygulama imar planındaki kullanım kararı (konut, ticaret, sanayi vb.) belirler; ne kadar yapılabileceğini ise emsal, TAKS ve yükseklik değerleri sınırlar. Bu değerlerin tamamı ilgili ilçe belediyesinden alınan imar durum belgesinde yer alır.
- Ne yapılabilir
- Kullanım kararı — uygulama imar planıA
- Ne kadar yapılabilir
- Emsal (E) × parsel alanıA
- Zeminde ne kadar
- TAKS × parsel alanıA
- Kaç kat
- Yükseklik sınırı + kat yüksekliğiA
- Bağlayıcı kaynak
- İmar durum belgesi + plan notlarıA
Sorunun sırası
“Bu arsada ne yapabilirim?” sorusunun cevabı tek bir sayıda değil, beş adımlı bir sırada bulunur. Her adım bir öncekine bağlıdır:
1 · Taşınmaz hangi aşamada? Uygulama imar planı kapsamında mı, parselasyon görmüş mü? Mevzuat arsayı “imar planı ve imar mevzuatına göre oluşmuş imar parseli” olarak tanımlar — düzenleme görmemiş bir kadastral parselde hak henüz somut değildir. Ayrıntı: arsa nedir.
2 · Ne yapılabilir? Uygulama imar planındaki kullanım kararı belirler: konut, ticaret, konut+ticaret, sanayi, donatı alanı. Bu karar plandan gelir; tapudaki nitelikten değil.
3 · Ne kadar yapılabilir? Emsal toplam kat alanını verir: parsel alanı × E.
4 · Zeminde ne kadar, kaç katta? TAKS zemindeki oturumu, yükseklik sınırı kat adedini belirler. Üç sınırdan en darı bağlayıcıdır.
5 · Plan notları ne diyor? Asgari parsel büyüklüğü, kat sınırı, zemin kat kullanımı, bodrum ve çatı kısıtları burada yazar — ve planın ayrılmaz parçasıdır.
Üç sınır birlikte okunur
| Sınır | Neyi kısıtlar | Nereden gelir |
|---|---|---|
| Emsal (E) | Toplam kat alanı | Uygulama imar planı |
| TAKS | Zemindeki oturum | Uygulama imar planı |
| Yükseklik | Kat adedi | Uygulama imar planı + plan notu |
Bu üçü birbirini tamamlamaz, birbirini sınırlar. Emsal ÷ TAKS hesabı yükseklik sınırının izin verdiğinden fazla kat gerektiriyorsa, emsalin bir kısmı kullanılamaz. Dar cepheli ve eğimli parsellerde bu durum sık görülür.
Tek geçerli kaynak
Bütün bu değerler tek bir belgede toplanır: imar durum belgesi. Yönetmelik onu, parselin “Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren” belge olarak tanımlar.
İnternette dolaşan haritalar, komşu parselin mevcut yapısı veya emlak ilanlarındaki beyanlar bu belgenin yerini tutmaz.
Sayıdan projeye
Belgedeki değerlerle yapılan hesap bir fizibilite tahminidir, proje değildir. Bağımsız bölüm adedi avan proje öncesi kesinleşmez; çekme mesafeleri, çekirdek yerleşimi ve otopark çözümü sonucu değiştirir.
Yine de bu tahmin, arsanın alınıp alınmayacağına veya kat karşılığında hangi oranın konuşulacağına karar vermek için yeterlidir. Parselinizin değerlerini İmar Kapasite Föyü’ne girerek satılabilir alanı, yaklaşık daire adedini ve kat karşılığı oranının hangi bandda olabileceğini görebilirsiniz.
450 m² konut arsası · E=2,07 · TAKS=0,40
Belgedeki üç sayı, projenin sınırlarını birlikte çizer.
Bu sayılar bir üst sınır tahminidir. Çekme mesafeleri, plan notları ve avan proje sonucu değiştirir; bağımsız bölüm adedi proje öncesi kesinleşmez.
Sık yapılan hatalar
Tapuda arsa yazıyorsa üzerine inşaat yapılabilir.
Yapılaşma hakkı tapudaki nitelikten değil, uygulama imar planından doğar. Mevzuat arsayı “imar planı ve imar mevzuatına göre oluşmuş imar parseli” olarak tanımlar; düzenleme görmemiş bir kadastral parselde hak henüz somutlaşmamıştır.A
Emsal biliniyorsa parselin kapasitesi bellidir.
Emsal yalnızca toplam kat alanını verir. Zemindeki oturumu TAKS, kat adedini yükseklik sınırlar; üçünden en darı bağlayıcıdır. Ayrıca plan notları asgari parsel büyüklüğü veya kat sınırı gibi hükümlerle emsalin kullanılabilir kısmını daraltabilir.A
Komşu parselde ne varsa bende de yapılabilir.
Uygulama imar planı, kademe hattıyla aynı alanda farklı yapılaşma kararları tanımlayabilir. Komşu parselin mevcut yapısı eski plana göre yapılmış da olabilir. Tek geçerli kaynak, kendi parselinizin güncel imar durum belgesidir.A
Hesaplanan daire adedi kesindir.
Bağımsız bölüm adedi avan proje öncesi kesinleşmez. Çekme mesafeleri, cephe düzeni, çekirdek yerleşimi ve otopark çözümü sonucu değiştirir. Ön hesap bir fizibilite tahminidir, proje değildir.
Kaynaklar
- AMekânsal Planlar Yapım YönetmeliğiMadde 4 — Uygulama imar planı
Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak ... yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı ... ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı [ifade eder].
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal)
Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranını.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Taban alanı kat sayısı (TAKS)
Taban alanının imar parseli alanına oranını (Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır.).
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Bina yüksekliği
Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan imar planı veya bu Yönetmelikte öngörülen yüksekliği.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — İmar durum belgesi
Bir parselin; Kanun, uygulama imar planı, plan notlarını ve bu Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgeyi.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - AMekânsal Planlar Yapım YönetmeliğiMadde 4 — Plan notlarının bütünlüğü
Yönetmelik, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı tanımlarının her birini “plan notları ve (ayrıntılı) raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı” ifadesiyle bitirir; plan notları planın ayrılmaz parçasıdır.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - AArazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında YönetmelikMadde 4/b — Arsa
Arsa: İmar planı ve imar mevzuatına göre oluşmuş imar parselidir.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11
Sık sorulanlar
Bir arsa üzerinde ne yapılabileceği nereden öğrenilir?
İlgili ilçe belediyesinden alınan imar durum belgesinden. Belge, parselin kullanım kararını ve emsal, TAKS, yükseklik gibi yapılaşma şartlarını gösterir. Plan notlarının tam metni de ayrıca istenmelidir.
Konut imarlı arsaya iş yeri yapılabilir mi?
Kullanım kararı plandan gelir. Konut alanlarında ticaret kullanımına izin verilip verilmediği, verildiyse hangi katlarda ve hangi oranda olduğu plan notlarında düzenlenir. Genel bir cevap yoktur; parselin plan notları okunmalıdır.
Emsal, TAKS ve yükseklikten hangisi bağlayıcıdır?
Üçü birden bağlayıcıdır ve pratikte en dar olan sınır belirleyici olur. Emsal toplam kat alanını, TAKS zemindeki oturumu, yükseklik ise kat adedini sınırlar.
Arsama kaç daire sığar?
Yaklaşık daire adedi, satılabilir brüt alanın ortalama daire büyüklüğüne bölünmesiyle tahmin edilir. Kesin sayı avan proje öncesi belirlenemez; çekme mesafeleri ve plan düzeni sonucu değiştirir.
İmar planı olmayan arsada inşaat yapılabilir mi?
Parsel bazında yapılaşma kararları uygulama imar planında bulunur. Plan yoksa ruhsata esas emsal, TAKS ve yükseklik değerleri de oluşmaz. Plansız alanlarda yapılaşma ayrı bir mevzuata tabidir ve ilgili idareden teyit gerektirir.