Hesaplayıcı

İnşaat Maliyeti Hesaplama

ÇŞİDB yapı yaklaşık birim maliyetleri tebliği ile güncel piyasa aralıklarını yan yana koyarak m² maliyeti çıkarır.

Ek maliyet kalemleri inşaat maliyetinin payı olarak

Tebliğ değerleri yapı denetim ve mimarlık-mühendislik hizmet bedeli hesabı içindir; KDV hariçtir, %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı içerir, arsa ve altyapı hariçtir. Gerçek maliyeti temsil etmez — fizibilitede piyasa aralığı kullanılır. Kaynak: RG 33157 · 03.02.2026.

Neden her satırın formülü yazıyor

Bir fizibilitede en pahalı hata, sayının nereden geldiğinin bilinmemesidir. Bu araçta her tutarın yanında hangi çarpımdan çıktığı yazar: alan × birim maliyet, sonra her ek kalemin inşaat maliyetine oranı. Rakamı tartışmak isteyen, formülü de görür.

Tebliğ mi, piyasa mı

ÇŞİDB tebliği yapı denetim ve hizmet bedeli hesabı içindir; gerçek inşaat maliyetini temsil etmez ve piyasanın altında kalır. Sınıflar yapı yüksekliğine göre kademelenir — bina yüksekliğine değil (aradaki fark). Tebliğ değeri seçtiğinizde araç, piyasa ortasıyla arasındaki makası ayrıca gösterir.

Hangi alan üzerinden

Maliyet toplam inşaat alanı üzerinden hesaplanır: bodrum otopark, sığınak, tesisat ve ortak alanlar dahil. Bunlar inşa edilir ama satılmaz. Maliyeti satılabilir alan üzerinden hesaplayan bir fizibilite, gerçeği %25–35 eksik gösterir.

Kaynaklar

  1. APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 5, fıkra 8
    22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz.
    Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10
  2. APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 22 — Emsal harici alanlar
    Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10
  3. Cimar365 iç standardı — satılabilir alan katsayısı 1,35Gerekçe: emsal harici alanlar toplamı emsale esas alanın %30’unu aşamaz (PAİY md.5/8); bu alanların satılabilir brüte giren kısmı (balkon, ortak alan payı) tipik %25–40
    Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
  4. Cimar365 iç standardı — toplam inşaat alanı katsayısı 1,85Gerekçe: emsal harici alanlar + bodrum kat otoparkı, sığınak ve tesisat hacimleri. Her ek bodrum kat ≈ +0,20. Parsele göre 1,60–2,10 arasında değişir; proje verisi varsa elle girilmelidir.
    Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
  5. Cimar365 iç standardı — ek maliyet payı %15Ruhsat ve harçlar, proje-müşavirlik, altyapı katılım payı, finansman, pazarlama. 6306 kapsamındaki harç muafiyetleriyle ~%12’ye iner.
    Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
  6. Cimar365 iç standardı — yıllık iskonto %30TL enflasyonu + teslim riski primi. Kat karşılığında daireler teslimde alındığı için bugünkü değere indirgenir. Çeyrekte bir TCMB politika faizi referansıyla gözden geçirilir.
    Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
  7. BYapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (ÇŞİDB)Her yıl Şubat ayında Resmî Gazete’de yayımlanır
    Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10

Sık sorulanlar

İnşaat maliyeti m² başına ne kadar?

2026 için anahtar teslim piyasa aralıkları: ekonomik 22–28 bin, standart 30–42 bin, orta-üst 42–55 bin ₺/m². İstanbul orta segment apartmanda 34–36 bin ₺/m² tipik varsayımdır. Bunlar inşaat alanı başınadır, satılabilir alan başına değil.

Tebliğ birim maliyeti ile piyasa farkı nedir?

ÇŞİDB tebliği yapı denetim ve mimarlık-mühendislik hizmet bedeli hesabı içindir; gerçek maliyeti temsil etmez ve piyasanın altında kalır. Tebliğ ile piyasa arasındaki fark tipik olarak %20–60’tır. Fizibiliteye piyasa değeri girilmelidir.

Tebliğ değerine KDV ve kâr dahil mi?

Tebliğ değerleri KDV hariçtir; %15 genel gider ve %10 yüklenici kârını içerir. Arsa bedeli ve altyapı dahil değildir.

Ek maliyetler neden %15?

Ruhsat ve harçlar (%3), proje ve müşavirlik (%3,5), finansman (%4,5), pazarlama ve satış (%4) kalemlerinin toplamıdır. 6306 kapsamındaki kentsel dönüşümde harç muafiyetiyle ruhsat kalemi düşer ve toplam %12’ye iner.

Maliyet hangi alan üzerinden hesaplanır?

Toplam inşaat alanı üzerinden — bodrum, otopark, sığınak ve ortak alanlar dahil. Satılabilir alan üzerinden hesaplayan bir fizibilite maliyeti %25–35 eksik gösterir.

YöntemFormüller ve varsayım kaynakları → İki parselParsel karşılaştırma → Terimİmar durumu nedir? →