Kat Karşılığı Teklif Karşılaştırma
Farklı müteahhit tekliflerini ilan edilmiş ağırlıklarla aynı ölçeğe indirir: paket bugünkü değeri, teslim süresi, teminat oranı, gecikme cezası.
Puanlama ağırlıkları — ilan edilmiştir, sonradan değişmez
- %45 Paket bugünkü değeri
- %15 Teslim süresi
- %15 Teminat oranı
- %10 Malzeme sınıfı
- %10 İskânlı referans
- %5 Gecikme cezası
Her ölçüt, o ölçütteki en iyi teklife oranla 0–100'e çevrilir ("en iyinin yüzde kaçı"). Min–maks yerine bu yöntem seçildi: iki teklifte min–maks daima 0 ve 100 üretir ve küçük farkı uçurum gibi gösterir. Bir teklifte ölçüt boşsa o ölçüt devre dışı kalır ve ağırlık yeniden ölçeklenir — eksik veri teklifi cezalandırmaz.
Ön değerlendirmedir. Sözleşme metni hukuk işidir ve avukatla hazırlanmalıdır; bu araç yalnızca teklifleri aynı ölçeğe indirir.
Neden oran tek başına yetmez
Teklifler elma-armut gelir: biri oranı yüksek ama teslimi uzun, biri kira yardımı verir ama teminatsız, biri malzeme sınıfını yükseltir ama gecikme cezası koymaz. Bunları tek başına oranla kıyaslamak, en pahalı kararı en az bilgiyle vermek demektir.
Zamanın bedeli: paket bugünkü değeri
Daireler bugün değil teslimde alınır. Bu yüzden daire değeri, teslim süresine göre bugüne indirgenir; nakit ilave, kira yardımı ve taşınma bedeli ise bugüne yakın olduğu için iskontosuz eklenir. Sonuç sezgiye ters çıkabilir: 24 ayda teslim eden %42, 48 ayda teslim eden %45'ten değerli olabilir.
Ağırlıklar ilan edilir
Puanlama gizli değildir: paket bugünkü değeri %45, teslim süresi %15, teminat oranı %15, malzeme sınıfı %10, iskânlı referans %10, gecikme cezası %5. Ağırlıklar ekranda yazar ve sonradan değişmez — şartnameye de bu hâliyle basılır. Her ölçüt, o ölçütteki en iyi teklife oranla 0–100'e çevrilir.
En yüksek puan her zaman kabul edilmeli mi
Hayır. Araç her teklifi ayrıca müteahhit marjı açısından denetler. Marj %12'nin altındaysa proje yarım kalma riski taşır ve bu, malik için iyi haber değildir. En yüksek oranı veren teklif bu banttaysa araç uyarı verir.
Kaynaklar
- APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 5, fıkra 8
22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 22 — Emsal harici alanlarResmî metinDoğrulama: 2026-09-10
- Cimar365 iç standardı — satılabilir alan katsayısı 1,35Gerekçe: emsal harici alanlar toplamı emsale esas alanın %30’unu aşamaz (PAİY md.5/8); bu alanların satılabilir brüte giren kısmı (balkon, ortak alan payı) tipik %25–40Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
- Cimar365 iç standardı — toplam inşaat alanı katsayısı 1,85Gerekçe: emsal harici alanlar + bodrum kat otoparkı, sığınak ve tesisat hacimleri. Her ek bodrum kat ≈ +0,20. Parsele göre 1,60–2,10 arasında değişir; proje verisi varsa elle girilmelidir.Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
- Cimar365 iç standardı — ek maliyet payı %15Ruhsat ve harçlar, proje-müşavirlik, altyapı katılım payı, finansman, pazarlama. 6306 kapsamındaki harç muafiyetleriyle ~%12’ye iner.Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
- Cimar365 iç standardı — yıllık iskonto %30TL enflasyonu + teslim riski primi. Kat karşılığında daireler teslimde alındığı için bugünkü değere indirgenir. Çeyrekte bir TCMB politika faizi referansıyla gözden geçirilir.Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
- BYapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (ÇŞİDB)Her yıl Şubat ayında Resmî Gazete’de yayımlanırResmî metinDoğrulama: 2026-09-10
Sık sorulanlar
Müteahhit tekliflerini nasıl karşılaştırırım?
Teklifleri tek başına orana bakarak kıyaslamak yanıltır. Doğru yöntem, her teklifin malike sağladığı paketi bugünkü değere indirgemektir: daireler teslimde alındığı için iskonto edilir, nakit ilave ve kira yardımı gibi kalemler bugüne yakın olduğu için iskontosuz eklenir. Sonra ilan edilmiş ağırlıklarla puanlanır.
Yüksek oran veren teklif her zaman iyi midir?
Hayır. İki nedenle: birincisi teslim süresi. 24 ayda teslim eden %42’lik bir teklif, 48 ayda teslim eden %45’lik tekliften bugünkü değer olarak daha yüksek çıkabilir. İkincisi sürdürülebilirlik: müteahhide %12’nin altında marj bırakan teklif yarım kalma riski taşır.
Puanlama ağırlıkları nedir?
Paket bugünkü değeri %45, teslim süresi %15, teminat oranı %15, malzeme sınıfı %10, iskânlı referans %10, gecikme cezası %5. Ağırlıklar araçta açıkça yazar ve sonradan değişmez; gizli kriter yoktur.
Etkin oran nedir?
Tekliflerdeki "üst kat", "cadde cephesi" gibi tarifler ölçülemez. Etkin oran, malike düşen bağımsız bölümlerin toplam brüt metrekaresinin projenin satılabilir brüt alanına bölümüdür — yani sözle değil m² ile ölçülen gerçek pay.
Teminat oranı neden önemli?
Müteahhidin işi bırakması hâlinde malikin elindeki tek somut karşılık teminattır. Teminat oranı, teminatın malike düşecek daire değerine bölümüdür; 1,0 tam teminat demektir. Teminatsız bir teklifte geriye yalnızca dava süreci kalır.