Emsal Harici Alanlar Nelerdir? %30 Sınırı Nasıl İşler?
Güncelleme: 11 Eylül 2026
Emsal harici alanlar, bir binada inşa edildiği hâlde emsal (KAKS) hesabına katılmayan alanlardır. Hangi alanların bu kapsamda olduğu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md.22'de sayılır; toplamlarının parselin emsale esas alanının %30'unu aşamayacağı ise md.5/8'de hükme bağlanmıştır.
- Neleri kapsar
- Otopark, sığınak, balkon, atrium, kapıcı dairesi, tesisat katıA
- Üst sınır
- Emsale esas alanın %30'uA
- Balkon sınırı
- Bağımsız bölüm net alanının %20'siA
- Sınır neyin üzerinden
- Emsale esas alan — arsa alanı değil
İki madde, iki ayrı iş
Yönetmeliğin 22. maddesi şu ifadeyle başlar: “5 inci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dâhilinde;”. Yani maddenin kendisi, saydığı muafiyetlerin bir üst sınıra tabi olduğunu daha ilk satırında söyler.
O üst sınır md.5/8’de yazılıdır:
22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz.
Sonuç şudur: bir alanın md.22 listesinde olması onu otomatik olarak emsalden muaf kılmaz. Muafiyetlerin toplamı tavanı aşıyorsa, aşan kısım emsale döner.
Md.22’de sayılan alanlar
| Bent | Alan | Sınır |
|---|---|---|
| a | Taban alanına dâhil edilmeyen kullanımlar | — |
| c | Açık oturma yerleri | Sökülür-takılır hafif malzeme koşuluyla |
| ç | Kapıcı daireleri | Toplam 70 m² |
| d | Atrium ve galeri boşlukları | — |
| e | Ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilat | — |
| f | Ortak kütüphane odası | 50 m², 40’tan fazla bağımsız bölümlü binalarda |
| g | Sığınak | Bina için gerekli asgari alan |
| h | Otopark alanları | — |
| ı | Tesisat katları | Yapı yüksekliği 60,50 m’den fazla binalarda |
| k | Toprak altı bodrumda depo eklentileri | Bağımsız bölüm net alanının %50’si |
| l | Balkonlar, merdiven evi, açık havuzlar | Bağımsız bölüm net alanının %20’si |
Listedeki (b) bendi 25/7/2019 tarihli değişiklikle yürürlükten kaldırılmıştır. Bentlerin çoğu 2017, 2019 ve 2021 yıllarında değiştirilmiştir; bu yüzden eski kaynaklarda farklı oranlar görülebilir.
Satılabilir alanla ilişkisi
Kapasite hesabında kullanılan 1,35 satılabilir alan katsayısı doğrudan buradan türer: emsale esas alanın üzerine, muafiyet havuzundan satılabilir brüte giren kısım eklenir. Balkonların bağımsız bölüm net alanının %20’sine kadar emsal harici sayılması (md.22/l) bu katsayının en büyük bileşenidir.
Katsayı bir yönetmelik hükmü değil, imar365 iç standardıdır; projeye göre 1,25–1,45 arasında değişir. Avan projesi olan bir parselde gerçek değer projeden okunmalıdır.
450 m² net arsa, E = 2,07
Emsal harici hakkın ne kadar olduğu, arsa alanından değil emsale esas alandan türer.
Bu 279 m²'lik hak; otopark, sığınak, balkon ve ortak alanlar arasında paylaştırılır. Muafiyetler aynı havuzdan beslenir — otoparkın büyük kısmını bodruma alan bir proje, balkon muafiyetinden feragat etmek zorunda kalabilir.
Sık yapılan hatalar
%30, arsa alanının %30'udur.
Emsale esas alanın %30'udur. Yukarıdaki parselde arsa 450 m², tavan ise 279 m². İkisi karıştırıldığında hesap %38 sapar.A
Otopark alanının iki katı emsal dışıdır.
Bu ifadenin yönetmelik metninde karşılığı yoktur. Md.22/h yalnızca “otopark alanları” der ve bu muafiyet de %30 tavanına tabidir. Sektörde yaygın olarak tekrarlanan kural, imar mevzuatında değil bazı belediyelerin geçmiş dönem uygulamalarında kaynağını bulur; parsel bazında ilgili idarenin yönetmeliğinden teyit edilmelidir.A
Emsal harici alan, satılabilir alan demektir.
Sığınak, tesisat katı ve otopark emsal haricidir ama satılmaz. Balkon ise emsal haricidir ve satılabilir brüte girer. Bu ayrım projenin ciro tahminini doğrudan etkiler.C
Kaynaklar
Bu sayfadaki her sayısal iddia aşağıdaki kayıtlara bağlıdır. A resmî mevzuat metni, B resmî istatistik veya tebliğ, C sektör beyanı ya da imar365 iç standardıdır — C sınıfı varsayımlar tartışmaya açıktır ve hesaplayıcılarda elle değiştirilebilir.
- APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 5, fıkra 8
22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 22 — Emsal harici alanlarResmî metinDoğrulama: 2026-09-10
- APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 22/l (Değişik: RG-11/7/2021-31538)
Bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi ile açık havuzlar.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 22/k (Değişik: RG-25/7/2019-30842)
Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katlarda yer alan, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan, bağımsız bölüm net alanının %50’sini geçmeyen depo amaçlı eklentiler.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 22/ç (Değişik: RG-25/7/2019-30842)
Bu Yönetmelik uyarınca yapılması zorunlu olan kapıcı dairelerinin toplam 70 m²’si.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10 - Cimar365 iç standardı — satılabilir alan katsayısı 1,35Gerekçe: emsal harici alanlar toplamı emsale esas alanın %30’unu aşamaz (PAİY md.5/8); bu alanların satılabilir brüte giren kısmı (balkon, ortak alan payı) tipik %25–40Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
Sık sorulanlar
Emsal harici alanlar emsale hiç dahil edilmez mi?
Tek tek bakıldığında dahil edilmez, ancak toplamları sınırsız değildir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md.5/8 uyarınca emsal harici alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının %30'unu aşamaz. Bu tavanı aşan kısım emsale dahil edilir.
Balkonlar emsale dahil mi?
Açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, bağımsız bölüm net alanının %20'sini geçmemek kaydıyla emsal harici sayılır (md.22/l). Bu oranı aşan balkon alanı emsale girer. Kapalı balkon ise emsale dahildir.
Bodrum kat emsale dahil mi?
Doğrudan bir bodrum muafiyeti yoktur. Bütün cepheleri tamamen toprak altında kalan bodrum katlarda, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan ve bağımsız bölüm net alanının %50'sini geçmeyen depo amaçlı eklentiler emsal harici sayılır (md.22/k). Otopark alanları ise ayrı bir bent olarak (md.22/h) emsal harici alanlar arasında yer alır.
Otopark alanının iki katı emsal dışı mıdır?
Yönetmelikte böyle bir hüküm bulunmamaktadır. Sektörde sıkça tekrarlanan bu ifadenin Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği metninde karşılığı yoktur. Md.22/h yalnızca otopark alanları der; muafiyet md.5/8'deki %30 tavanına tabidir.
%30 sınırı neyin %30'udur?
Parselin toplam emsale esas alanının %30'udur; arsa alanının değil. 450 m² net arsa ve E=2,07 için emsale esas alan 931 m²'dir; emsal harici alanların toplamı bu değerin %30'unu, yani yaklaşık 279 m²'yi aşamaz.