Konut Nedir? İmar Mevzuatındaki Karşılığı
Konut, barınma amacıyla kullanılan bağımsız bölümdür. İmar mevzuatı konutu tek tek tanımlamak yerine, üzerinde konut yapılabilen alanı tanımlar: konut alanı, “imar planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanlardır”.
- Mevzuattaki karşılık
- Konut alanı — plan fonksiyonuA
- Genel esas
- Hiçbir saha plana aykırı maksatla kullanılamazA
- Emsale giren
- Katlar alanı — bodrum, asma kat, çıkmalar dâhilA
- Satılabilir brüt
- Balkon %20'ye kadar emsal hariciA
- Tipik daire brütü
- Fizibilitede 100–120 m² varsayılırC
Mevzuat konutu değil, konut alanını tanımlar
İmar mevzuatında “konut” için ayrı bir tanım aramak sonuçsuz kalır. Mevzuat, bireysel yapıyı değil alanın kullanım kararını düzenler; dolayısıyla tanımlanan şey konut alanıdır:
Konut alanı: İmar planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanları [ifade eder].
Bunun arkasındaki mantık, kanunun genel esasında yazılıdır: “Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.”
Yani bir yapının konut olup olamayacağını, yapının kendisi değil bulunduğu alanın plan kararı belirler.
Emsalden daire sayısına
Bir parselde kaç konut çıkacağı sorusu, tek adımda cevaplanmaz. Zincir şöyledir:
| Adım | Ne verir |
|---|---|
| Emsale esas alan | İmar hakkının kendisi |
| Satılabilir brüt alan | Ciroya konu alan (balkon + ortak alan payı dâhil) |
| ÷ ortalama daire brütü | Yaklaşık bağımsız bölüm adedi |
İkinci adımdaki fark, doğrudan emsal harici alanlardan gelir: balkonlar, bağımsız bölüm net alanının %20’sine kadar emsal harici sayılır ve satılabilir brüte girer.
Bu yüzden “emsal 931 m² ise 931 m² daire satarım” hesabı yanlıştır — satılabilir alan daha büyüktür, ama inşa edilen toplam alan ondan da büyüktür.
Daire büyüklüğü bir kaldıraçtır
Aynı emsalde daire büyüklüğünü küçültmek adet artırır; ancak bedelsiz değildir:
- Otopark ihtiyacı bağımsız bölüm sayısına bağlıdır — daire sayısı artınca bodrum ihtiyacı artar
- Ortak alan payı büyür, satılabilir verim düşer
- Çekirdek (asansör-merdiven) yükü artar
Bu yüzden daire kurgusu bir fizibilite kararıdır, yalnızca pazarlama tercihi değil. İmar Kapasite Föyü’nde ortalama daire brütünü değiştirerek etkisini görebilirsiniz.
İlgili: konut imarı ve ticari kullanım şartları · ticaret alanı
931 m² emsalden kaç konut çıkar
Emsalden daire adedine giden zincir iki katsayıdan geçer.
Sayı bir tahmindir. Daire büyüklüğü küçüldükçe adet artar ama otopark ihtiyacı ve ortak alan payı da artar; bağımsız bölüm adedi avan proje öncesi kesinleşmez.
Sık yapılan hatalar
Konut alanı sadece konut yapılabilen alandır.
Yönetmeliğin tanımı “ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanlar” der. İlgili idare meclisince yol boyu ticaret kararı alınmış konut alanlarında, sınırlı kat ve faaliyet türleriyle ticari kullanım mümkündür.A
Dairenin brüt alanı emsale esas alandır.
Değildir. Emsale esas alan, muafiyetler düşüldükten sonraki katlar alanıdır. Satılan brüt alan ise balkon ve ortak alan payını da içerir; bu yüzden satılabilir brüt, emsale esas alanın üzerindedir.A
Konut sayısı emsalden doğrudan hesaplanır.
Emsal alan verir, adet vermez. Adet; satılabilir brüt alanın ortalama daire büyüklüğüne bölünmesiyle tahmin edilir ve çekme mesafeleri, çekirdek yerleşimi, otopark çözümü ile plan notları sonucu değiştirir.
Plan konut derse orada başka bir kullanım hiç olamaz.
Kanunun genel esası, hiçbir sahanın plana aykırı maksatla kullanılamayacağıdır — plana uygun olan istisnalar ise yönetmelikte düzenlenmiştir. Yani sınırı çizen plan ve yönetmeliktir, mutlak bir yasak değil.A
Kaynaklar
- APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 4 — Konut alanı
İmar planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanları [ifade eder].
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 19/a — Konut alanında ticaret (Değişik: RG-25/7/2019-30842)
İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut alanlarında bulunan parsellerin; zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekânlarında ya da binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen, getirilecek kullanıma ilişkin otopark ihtiyacını karşılamak kaydıyla, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalâthane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkân, kuaför, terzi, eczane, ... muayenehane ve lokanta, pastane gibi konut dışı hizmetler verilebilir.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 21 — Katlar alanı
Katlar alanı; bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık/kapalı çıkmalar dâhil, kullanılabilen bütün katların, katlar alanına dâhil edilmeyen alanları çıktıktan sonraki alanları toplamıdır.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - APlanlı Alanlar İmar YönetmeliğiMadde 22/l (Değişik: RG-11/7/2021-31538)
Bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi ile açık havuzlar.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-10 - A3194 sayılı İmar KanunuMadde 3 — Genel esas
Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.
Resmî metinDoğrulama: 2026-09-11 - Cimar365 iç standardı — satılabilir alan katsayısı 1,35Gerekçe: emsal harici alanlar toplamı emsale esas alanın %30’unu aşamaz (PAİY md.5/8); bu alanların satılabilir brüte giren kısmı (balkon, ortak alan payı) tipik %25–40Yöntem sayfasıDoğrulama: 2026-09-10
Sık sorulanlar
İmar mevzuatında konut nasıl tanımlanır?
Mevzuat konutu tek tek tanımlamak yerine konut alanını tanımlar: imar planlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan ve ayrıca 19 uncu maddede belirtilen fonksiyonların da yer alabildiği alanlar.
Konut alanında ticaret yapılabilir mi?
İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınmış konut alanlarında, sınırlı kat konumları ve faaliyet türleriyle mümkündür. Meclis kararı olmadan konut alanında ticari kullanıma izin verilmez.
Bir parselde kaç konut yapılabilir?
Yaklaşık adet, satılabilir brüt alanın ortalama daire büyüklüğüne bölünmesiyle tahmin edilir. Kesin bağımsız bölüm sayısı avan proje öncesi belirlenemez.
Dairenin brüt alanı ile emsal alanı aynı mı?
Değil. Emsale esas alan, emsal harici alanlar düşüldükten sonraki katlar alanıdır. Satılan brüt alan ise balkon ve ortak alan payını içerir ve emsale esas alanın üzerindedir.
Balkon emsale dâhil mi?
Açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, bağımsız bölüm net alanının %20'sini geçmemek kaydıyla emsal haricidir. Bu oranı aşan kısım emsale girer.